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房地产操盘实战浅谈:一个商业地产项目,怎么才干成功激活

admin 2019-09-07 183人围观 ,发现0个评论

导语

最近十年我国的商业地产职业开展十分迅猛,但以此一同却也有越来越多的商业地产难以存活,要么留下大片的鬼城空城,要么便是入住率屈指可数、商业大面积的空置,要么便是运营一段时刻后逐渐衰败,终究关门大吉。

查询显现,在一切失利的商业地产项目中,有80%以上项目问题出在操盘上,而并非由于资金原因。那么,商业地产究竟应该怎样去做?它有哪些要害点,又如安在运作时才干稳操胜券?今日就来粗浅谈一谈这个问题。

知道商业地产,从"三个环境"开端

一个商业地产项意图全程操作,会遭到三个环境的影响。榜首个是大环境,也便是微观环境,指的是商业地产项目会遭到国家与当地方针法规、经济局势、职业局势等微观环境影响;第二个环境叫做"工业环境",或许叫做"中观环境",指的是项目遭到地理环境、竞赛环境、工业结构、方针商场的左右;第三个环境是企业的"内部环境",也称为"微观环境",指的是项目遭到企业本身许多要素的限制,比方工程、资金、人才、信息、办理、品牌、诺言、方案等方方面面。

一个大型商业地产项目终究能否取得成功,这三个环境都十分重要。而关于这三个环境的把控,终究会体现在操盘者对整个项意图思维和行动上,一个成功的商业地产项目,不只需要好构思、好策划,更要求开发商具有对该项意图超强理解力、执行力和管控才干。

商业地产的"二个特色"

咱们知道商业地产与住所地产最大的差异就在于,商业地产具有两房地产操盘实战浅谈:一个商业地产项目,怎么才干成功激活种特色,也便是它的房地产特色和它的商业特色。关于开发住所房地产来说,当一个楼盘卖完一个项目就宣告完毕了,而关于商业地产来说,当一个楼盘售完(或许租完),整个项目才算刚刚开端。它要考虑的怎样规划业态,以及后期怎样运营办理,坚持长盛不衰的问题,因而,假如一个开发商以住所房地产的方法来做商业地产,必定要遭受波折,乃至导致项目终究作烂作死。

事实上,商业地产项目最要害的仍是他的第2特色,也便是商业特色,即一个商业项目开发、出售、招商完了今后,怎样面临运营、办理、服务的问题。由于商业地产在国内鼓起的时刻尚短,商业方针、定位不明确,是存在的典型问题。多年来,有适当一部分开发商把两个概念混杂了,他们往往把商业地产当作住所地产来开发,意图便是为了把开发的商业楼盘终究卖出去,而至于后边的运营状况怎样,却没有花太大的功夫精力去考虑,这样做的成果,便是把方针商场的客户当"韭菜"来割,很简单把自己的牌子搞砸了。

掌握商业地产的"一个中心"

做商业地产,首要一定要掌握一个中心问题,这个中心便是"客流量",作为开发商或项目操盘手,从有"商业地产"这个概念开端,"客流量"就再也不能脱离自己的脑袋,不然就有失利的风险,这绝非耸人听闻,要知道商业没有人流量的支撑,哪怕一间店面都不能养活,更何况是一个大型商业项目。

从规划拿地、规划开发、业态布局、出售招商到运营、办理、服务的全过程,每一个环节都要要点考虑怎样制作"客流量",而不是去考虑这个项目怎样好卖,这是两个完全不同的概念。而现在恰恰存在的问题房地产操盘实战浅谈:一个商业地产项目,怎么才干成功激活是,大部分开发商把"怎样卖"当成了要点。

假如商业地产项意图每一个环节都可以把"客流量"的制作做到最好,即使是一个欠好的项目,终究也可以整合出来一份好成绩;假如没有把"客流量"在各个环节整合好,就算是一个很好的商业项目胚子,开发到终究也会把一手好牌打烂。

商业地产项目为何失利?

在实践的操作过程中,咱们看到太多的比如,由于没有很好的掌握好这些标准,终究导致整个项意图失利。比方说,笔者之前曾剖析过的上海山寨"五角大楼",便是一个没有把"客流量"的资源在各个环节整合好的典型。

一个如此大面积的商业项目,坐落浦东惠南镇地处偏远、交通不便的当地,客流量从房地产操盘实战浅谈:一个商业地产项目,怎么才干成功激活哪里来?怎样去处理这个问题?这是一开端就绕不开的论题,怎样从规划选址开端,到业态规划、出售招商,运营办理全过程去做全程规划和评价,假如没有引流的或许,那为什么要建在那里呢,又为什么要建如此之大规模?显着"拍脑袋"的成分居多。(点击这儿延伸阅览:事例剖析|上海最大商业地产,为什么旷费十年成为一座"鬼城"

再比方说前一阵子,被炒得红红火火的成都龙潭水乡,也是一个典型的操作方法失误而导致失利的比如,开业的时分如此的火爆,可是到终究为什么客流量会越来越少,直到终究商家撑不住,纷繁关门大吉?一个出资20亿的项目就这样与世长辞,也就在"客流量"上出了问题。做项目,开业时热热闹闹并不难,难在于长期坚持客流量。而怎样坚持客流量,这就要求商业项目全程每一个环节都不能迷糊,说来很简单,但要做好却是一门十分艰深的学识。(点击这儿延伸阅览:成都,一个时空穿越而来的“特征小镇”,为什么从火爆走到落寞?

商业地产开发的"误区"

跟着房地产的不断开展,商业地产方面的人才也越来越多,一些大型的房地产企业在商业地产开发上面慢慢地老练起来,可是,有时分也难免会呈现十分显着的过错行为,而关于那些三四线城市的中小开发商来说,开发过程中的各种过错就愈加的杰出。

笔者通过多年实践调查发现,在许多中小城市,一些当地的本乡开发商常常会呈现"人不多,钱不少,拿到项目就盲搞"的状况。也便是说,当地资源多、自己的资金也满足,可是没有商业地产的专业人才,常常拍脑袋做事情,一旦呈现问题,要想从头解救整个项目,就要支付数倍的价值,有些项目乃至因而完全失房地产操盘实战浅谈:一个商业地产项目,怎么才干成功激活利,连解救的时机都没有。

商业地产项目应该怎样去操作呢?其实,道理就包括在前面所讲的权志龙壁纸三个问题傍边,也便是"三个环境,两个特色,一个中心",只需把这三点完全理清头绪、搞懂搞理解,做商业地产就不太简单走弯路,打造一个成功的项目就指日可下。当然,归根究竟,这是人才的问题,没有适宜的人才,钱再多也不要简单着手,这是关于那些本乡中小开发商,或许跨界进入商业地产范畴的"金主"提出的劝告。

掌握"三二一"实操原理

01

针对"三个环境",项意图操盘者应该站在项意图制高点上,对整个项意图归纳环境进行深化调研,对项目一切资源进行统筹规划,各项工作齐头并进,并依据项目本身特色,从一开端就要着力于开发(策划)项目卖点群,强化整个团队的分工与协作才干,强化团队的全体执行力,提高团队归纳营销力,并有满足的战略眼光在项目进程中及时发现影响项意图要害性问题,以便当令调整战略战术,终究才干促进项目顺畅诞生。

02

针对"两个特色",就应该要掌握要点。首要作为房地产开发这个部分,要依照整个商业地产项意图需求,精心打造做到极致,以期到达方针消费群最认可的程度,哪怕是任何一个小细节、小节点,都要做好契合质量、契合商业要求。这一点应该要到达"住所质量"的精美,但不能停留在这一步。

第二步,就要把一切的精力花费在后期怎样运营上,并且,这第二步并不是到时分才来考虑、才开端做的,而是在完结榜首过程之前,就应该把第二步一切问题考虑在内,只需把这两个特色悉数吃透了,并在榜首特色的基础上把第二特色做到极致,那么后期的商业运作也就会水到渠成。

03

针对第3个问题,"一个中心"这就愈加清楚了。假如一个商业地产项目不去考虑"客流量",那就等于把钱扔到大海里,永久也不要想做成功商业地产。除非便是想把商业地产作为住所那样来开发和出售,可是这种做法显着是对方针客户的诈骗行为,把那些出资商业地产的商户作为"韭菜"来割,终究恐怕仍是砸自己的牌子。

除此之外,商业地产客流量永久是最中心的问题,做客流量的方法,体现在项目运作的每一个环节上,只需在每一个环节(如选址、业态、规划、规划、布局等等)以客流量为中心,一点一点地把优势资源整合好,这个项目至少就有8成以上的成功掌握。

结语

总归,做商业地产项目,牵涉到的方针多、部分多、运营环节多、分工协作多,靠一两个点子、一两个战略是肯定做不起来的,而另一面,只需有一两个环节没有掌握好,却很简单导致全盘皆输。这些首要取决于开发商(出资商)的战略眼光和运营办理认识,然后,还有对项目资源的分配才干、对团队人才的甄选才干、对资金方案的办理才干、对方针商场的引导才干都是很重要的。只需做到各种资源的优化整合,终究才干构成合力,让欠好的项目变好,让好项目变得更好,然后让商业地产项目获得成功,创造出最大的社会效益和经济效益。

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